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房地产评估

是指对房地产进行价格评估,也称为房地产估价,由专业评估人员,根据特定的评估目的,遵循评估原则,按照必要的评估程序,采用适当的评估方法,经对影响房地产价格因素综合分析,估算在特定时间最有可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是评估人员的定价,而是评估专业人员模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来,它具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

房地产评估类型

从目前评估实例上看,房地产在交易、租赁、抵押、担保、开发与销售等环节都有可能对房地产进行评估,另外单纯地上建筑物也是通常的评估对象,单纯土地在其出让、转让等环节也存在评估,国有建设用地使用权出让、房地产抵押贷款、房地产转让与租赁价值、企业经济行为房地产评估、房地产争议调处与司法鉴定评估、出国移民财产证明价值评估和其他房地产价值评估,这些都属于房地产评估范畴。

房地产评估目的

房地产评估目的,是房地产在经济活动中出现的权属变更行为,包括转让、抵押、租赁、典当、课税、拍卖、保险、理赔、拆迁、征用、赔偿、分割、析产、合并、纠纷、移民、公证等。

房地产评估方法

成本法:是指对评估对象房地产,按照评估基准日时点的市场标准下的重新建造同类型房地产所需成本总和。成本法有成本积算法、重置成本法。

1)成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

2)重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法:是选取市场上相同类型、相同用途、地段相近及其他条件相似的房地产与评估对象进行比较,通过各个因素进行调整、修正后,得出评估对象房地产的价值的方法。

剩余法:通常对单项房产或土地评估的一种方法,因为房地产总价为土地使用权价值与房产价值之和,在知道或者可以测算出来房地产总价时,评估土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除相对应的土地使用权价值或房产价值后即可得出房产价值或土地使用权价值。

收益法:也称为收益还原法,根据待估房地产的收益返算其价值的方法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

假设开发法:通常是对未完成的房地产开发项目(土地或在建工程等)进行评估的方法,通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,得出评估对象房地产价值的方法。

基准地价法:通常是对土地使用权价值评估的方法,参照相同级别、相同用途的基准地价,进行调整、修正后,得出评估对象土地使用权价值的方法。

路线价法:是指临接特定街道、使用价值相等街区土地使用权价值评估的方法,将评估对象与相近的土地,进行深度指数、宽度、容积率、朝向、宽深比率等系数修正,得出评估对象土地价值的方法。